不動産投資における机上調査のやり方:賃貸需給調査(業者ヒアリング@TEL)

ども。

 

辞めリーマンです。

 

最近は晴れも多く暖かくなってきました。

 

春ですね。

 

しかし、せっかく良い陽気でも外に出られないのは辛いです。。。

 

こんな時こそ、投資の基礎力を鍛えていきましょう。

 

そうすれば1年後2年後、皆に差をつけられるはずです。

 

さて、前回まではインターネットから収集できる情報をもとに調査を行ってきましたが、ここからは実際に賃貸募集を行っている不動産業者に連絡を取っていきます。

 

前回までの記事

shihonkae.hatenablog.com

shihonkae.hatenablog.com

shihonkae.hatenablog.com

 

地元の不動産業者は地元の賃貸需給等のことを一番よくわかっていますから、このパートは必ず実施してください。

 

目次

 

机上調査における賃貸需給調査(業者ヒアリング@TEL)

 まずヒアリングする業者を選定します。私の場合は最低4社以上(平均5社)ヒアリングするようにしています。そして、ヒアリングする業者は、チェーン店ではなく昔からある地元の不動産業者を1社必ず入れています。その地域の昔からの賃貸需給の変遷を知っている地元の不動産業者は、チェーン店とはまた違う視点を持っていることがあるからです。また、最寄り駅近辺の不動産業者だけでなく、近くのターミナル駅にある不動産業者にもヒアリングするようにしています。これも、最寄り駅近辺の不動産業者にはない視点の意見等を聞ける可能性があるからです。

 とはいえ、どのように業者を選べばいいか迷ったときは、前述の「賃貸需給調査(想定賃料等の確認)」で調査した、似たような物件を掲載している不動産業者に注目してみてください。その地域で管理物件数の多い業者にヒアリングしてみるのも有効だと思います。
 
 では、具体的にどういった質問をすればいいのか下記に項目をまとめてみました。まず電話をする際の前提ですが、不動産業者も全くメリットがなければ質問に答えることは時間の無駄になってしまいますので、不動産業者側にもメリットがあることを示唆しつつ、質問に入っていってください。
 
 具体的には「このあたりでアパートの購入を検討しているが、購入と同時に管理会社を探している。御社の管理条件等を教えてほしいので、少しお時間いただけないか。」と伝えれば、将来のお客様になる可能性があるのである程度親切に答えてくれるでしょう。実際にこの工程を経ながら購入後の管理会社も探していくことになります。
 

ヒアリング項目一覧

管理手数料

 通常賃料収入の5%+税に設定しているところが多いです。安いところでは3%以下のところも。高いところだと7%を超えます(家賃保証なわけではないです)。別途、清掃費がいくらなのか等も確認します。

 

管理件数(管理棟数)及び管理物件の入居率
 自社の正確な値を把握していないところはルーズな会社の可能性があるのでやめた方がいいです。管理件数は多ければいいというものではありませんが、少なすぎる場合は理由を確認してください。入居率は地域にもよりますが90%くらは欲しいところです。
 
掲載サイト
 掲載してくれるサイトは多ければ多い方程いいですが、SUUMOは絶対に外せません。体感ですが、ネットの賃貸サイトを見て問い合わせをしてくる人の8割以上が、SUUMOを見て問い合わせをしてきます。昔からの古い業者だと自社HPにしか載せない(自社HPもなくインターネットにまったく掲載しない業者も)といったこともあるので注意してください。
 
賃料相場
 おおよその立地、間取り、築年、駐車場の有無等、物件情報を伝え、空室になった場合、御社ならどれくらいの賃料で無理なく客付けできるかをヒアリングします。その際、できれば物件名等の対象を特定できる情報は伝えないほうがいいでしょう。物件が特定できると所有者がわかってしまい、場合によってはそのヒアリングした会社が売主に飛び込みで営業をかけることもあり、もともと売買仲介を請け負っていた会社と揉める可能性があるからです。
 
近隣の賃貸需要はどうか
 物件を限定せず、その地域の賃貸需要をざっくりと聞いてみてください。全体的にネガティブな意見が多いようでしたら購入後の賃貸付けにも苦労するかもしれません。また、全体的に供給過剰だけど、3LDK以上の物件だけは不足している、といったように思わぬ情報を聞ける可能性もあります。
 
この地域の商習慣の確認
 地域によって敷金、礼金、広告宣伝費の授受について考え方が異なります。都内なら敷金、礼金が取れることが多いですが、地方だと難しい地域も多いです。広告宣伝費も首都圏だと1か月が通常ですが、北海道は3か月~といったこともあります。また、フリーレント(賃料1か月分無料)をつけないと難しい地域があったりもします。この点を把握しておかないと想定外の出費に悩まされる可能性もあるのでしっかりと確認してください。
 
物件情報を他社に展開してくれるか
 空室募集をする際に、その情報を他社にも提供し、他社がお客さんを見つけてくることを認めているか確認してください。当たり前のことに思うかもしれませんが、意外と自社(やグループ会社)のみで情報を囲ってしまう会社も多くいます。これは、仲介手数料と広告宣伝費を両方ゲットしたいがためですが、オーナーからするとデメリットしかありませんからこういった業者は避けるようにしましょう。
 
広告宣伝費の取扱い
 広告宣伝費を1か月分以上払う前提の話になりますが、他社がお客さんを見つけてきた際の広告宣伝費をそのまま他社に渡してもらえるのかどうか確認してください。渡してもらえる場合は、他社からすると自社管理物件と変わらぬ手数料をすべて受け取れることになるので積極的にお客さんを探してくれます(それでも自社管理物件をはじめに埋めようとはしますが)。逆に広告宣伝費を渡してもらえないのであれば、他社からすると得られる手数料は借主からの仲介手数料のみですから、他社による客付けは期待しづらくなります。
 
賃貸管理部門と不動産売買部門が分かれているか
 不動産売買もやっている管理会社で見かけるのですが、管理と売買の両方を一人の担当者がやっていることがあります。この場合、どうしても売買による利益の方が多いため売買仲介に傾倒し、管理や賃貸付けが疎かになりがちです。しっかりと役割が分担されている会社を選ぶようにしましょう。
 
リフォーム等の修繕業者をこちらで手配して問題ないか
 賃貸経営において、内外装のリフォームは避けて通れません。そしてこのコストをどこまで削ることができるかで不動産投資の実質利回りは大きく変わってきます。当然コストを削るためには(質を保ったうえで)極力安い業者を手配する必要がありますが、管理会社によっては自社が抱えているリフォーム業者しか使わせないといったところもありますので、注意してください。
 
 
机上調査の中では、このパートが一番大切かもしれません。現場の声を生で聞ける貴重なパートですから、積極的に問い合わせてみるといいでしょう。
 
ただ、土日は管理会社も忙しいので、平日を狙ったほうが丁寧に教えてくれると思います。
 
次回は土地価格の確認についてまとめていきたいと思います。
 
ではでは。